加息週期對香港樓市的影響大嗎?

自從美國聯儲局在11月公佈加息0.75厘的消息後，預期加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬。加上本港繼續受疫情影響，雖然政府於4月下旬開始放寬防疫措施，令4、5月樓市逐漸回穩。不過，在美國由3月起的連番加息影響下，香港樓市由6月開始連跌4個月。加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行加息已難避免。數個傳統銀行紛紛上調香港最優惠利率到5.375厘。雖然未必會對香港樓市有致命影響，但打擊了不少業主的持貨信心。據差餉物業估價署資料，今年首9個月私人住宅售價指數累跌8.1%。

加息週期，最先影響的可說是銀行調整按揭封頂利率，令每月按揭供款額上升，同時供款人的負擔也隨之增加。對於一些剛好通過按揭壓力測試的業主，便會是惡夢的開始。若在供款期內預到失業或收入下降，導致沒有足夠的資金還款，物業最後淪為銀主盤，被較低價錢強行拍賣，或多或少也會令樓市有負面影響。

其次，加息影響按揭壓力測試，一般情況下，貸款方(銀行)為了保障及控制風險，需要客戶證明對相關借款的償還能力，便衍生出壓力測試。壓力測試是以現時利率加2厘計算，供款不超過入息的60%。假設現時利率是2.725%，通過壓力測試要求即4.725%，因此每次加息，都會提高成為業主的門檻，減低了入市的意慾。

以下例子嘗試比較加息前後情況：

加息前：

貸款額：500萬元

還款年期：30年

按揭利率：2.725%

每月供款額：20,346元

壓力測試收入要求：43,345元

加息後：

貸款額：500萬元

還款年期：30年

按揭利率：2.975%

每月供款額：21,013元

壓力測試收入要求：44,608元

每月供款增667元

以貸款額500萬元為例，還款年期30年，加息前二手物業按揭利率2.725%計算，每月供款額20,346元，壓力測試收入要求43,335元。加息後，按揭利率加至2.975%，每月供款額21,013元，壓力測試收入要求44,608元。即每月供款額增加667元，增幅3.17%；壓力測試收入要求增加1,263元。

目前不少銀行也推出近5厘的定存活動，雖然大部分都是限於新資金才有的活動，但對比起投資香港樓少於2%的租金回報，也會降低投資香港樓的吸引力。

最後，地產板塊就因為受加息影響，經濟活動出現膠著狀態，買賣房地產的速度放緩，同時售樓及商場租金收入減，地產股的股票也因而下跌。投資者可持觀望的態度留意樓市，等到合適的情況再之入市。